#ProjectPhase, #ProjectPhaseMilestone, #Timing Project výstavby staveb (Stavba) se skládá z projektových fází a tyto prochází různými milníky (někdy je v Crestylu používán pojem "Timing" na místo pojmu “Project Phase Milestone”).

V rámci milníků projektových fází se eviduje i to zda je nějaký milník závislý na jiném milníku. Tato informace se udržuje v poli Related Mileston Code na úrovni Project Phase.

V Crestylu evidujeme níže uvedené milestony vázané k projektovým fázím:

Acquisition Milestones
Acquisition Part 1
Acquisition Part 2
Acquisition Part 3
Project Milestones
Planning Permit
Sale (Presale/Prelease)
Building Permit
Start of Construction
Completion
Handover
Exit (Internal/External)

!CRESTYL_BPMN_PROJECT_MILESTONES_20251003.jpg

Procesní diagram “CRESTYL_BPMN_PROJECT_MILESTONES” k dispozici ZDE.

Typy Milestonů

Acquisition Milestones

Acquisition Part 1

První akviziční milník označuje počáteční platbu za pozemek nebo nemovitost v rámci akviziční fáze projektu. Typicky se jedná o zálohu (deposit), kterou Crestyl uhradí na základě uzavření rámcové dohody či podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Tato platba potvrzuje vážný zájem o koupi a zajišťuje rezervaci nemovitosti pro další jednání a fáze akvizice. Je zpravidla podmíněna splněním základních formálních náležitostí (např. právní prověrka, předběžné dohody).

Acquisition Part 2

Druhá akviziční platba představuje následný finanční příspěvek, který Crestyl hradí po dosažení předem stanoveného milníku či pokroku v procesu akvizice (např. získání části potřebných povolení nebo schválení smluvní dokumentace). Tato platba bývá navýšením původní zálohy a reflektuje posun v transakci směrem k jejímu dokončení.

Acquisition Part 3

Třetí akviziční platba je dodatečné navýšení kupní ceny, které Crestyl realizuje při splnění dalších podmínek – například po získání vyššího povoleného objemu výstavby (více m2), úpravách územního plánu, nebo jiném pozitivním vývoji projektu. Tato částka může také představovat dofinancování původní akvizice, pokud došlo ke změně cenových parametrů. Tento milník se uplatňuje zejména u složitějších akvizic, které probíhají ve více fázích, a je klíčový pro úplné právní a ekonomické dokončení převodu majetku.

Project Milestones

Planning Permit

Informace o tom, jakou stavbu mohu postavit v jaké lokalitě. Tato informace je v současnosti nezbytná – umožňuje nám zahájit prodej, plánovat další kroky a také čerpat úvěry. Do budoucna však předpokládáme, že tato potřeba odpadne. Jedná se o to, kdy budeme mít pravomocné územní rozhodnutí (v jakém objemu můžeme postavit danou stavbu na dané využití v dané lokalitě).

Presale (Resi)

Absolutní vyjádření hodnoty bytů (v procentech) pod budoucími kupními smlouvami do momentu kolaudace. Poté co se realizuje kolaudace, tak se smlouva o smouvě budoucí o koupi dané nemovitosti překlopí do standardní kupní smlouvy.

Prelease (Commercial)

Absolutní vyjádření pronajatých metrů čtverečních prostor pod FLA (Future Lease Agreement) do momentu kolaudace. Jakmile dojde ke kolaudaci, tak se FLA překlopí po dohodě s klientem na standardní nájemní smlouvu.

Building Permit

Jedná se o povolení ke skutečnému zahájení stavebních prací. Aktuálně je součástí dvoufázového rozhodovacího procesu (spolu s Planning Permitem), nicméně do budoucna se očekává, že Building Permit bude jediným potřebným povolením. Aktuálně jde o detailnější proces, zda má mít stavba požární schodiště a kde, jakou má mít fasádu, atd.

Start of Construction

Tato fáze označuje oficiální zahájení stavebních prací na místě. Znamená to, že všechny předchozí povolovací kroky byly dokončeny (např. Building Permit je schválen), stavební dokumentace je připravena, rozpočty jsou uzamčeny a smlouvy s dodavateli uzavřeny.

Fyzicky na místě začínají zemní práce, základy, konstrukce, a probíhá kontrola souladu s projektovou dokumentací. Tato fáze často zahrnuje i první čerpání z úvěru nebo jiného financování.

Completion

Tato fáze označuje formální dokončení stavebních prací na projektové fázi a přípravu stavby na kolaudační řízení.

Zahrnuje ukončení všech hlavních stavebních a technických prací, provedení závěrečných kontrol, revizí a testů (technických, bezpečnostních i provozních), a zajištění souladu se stavební dokumentací a legislativními požadavky.

Součástí je i odstranění případných vad a nedodělků identifikovaných při interních nebo externích kontrolách. Fáze vrcholí úspěšným získáním kolaudačního rozhodnutí (či ekvivalentního povolení), které potvrzuje, že stavba je dokončena v souladu s platnými předpisy a může být uvedena do užívání.

Handover

Ve fázi handover dochází k předání dokončené nemovitosti od developera (nebo stavební firmy) směrem k jejímu provozovateli, nájemcům nebo investorům.

To znamená, že stavba je již zkolaudována, splňuje veškeré technické, bezpečnostní a provozní standardy a je připravena k užívání. Tato fáze může zahrnovat i drobné úpravy na základě zpětné vazby, zaškolení obsluhy, předání klíčových dokumentů (revizní zprávy, manuály, plány), a často i zahájení náběhového provozu (tzv. soft opening).

Exit (Commercial only)

Fáze “Exit” označuje formální ukončení projektu. V této fázi je projekt kompletně dokončen. Tuto fázi evidujeme pouze pro Commercial Projekty, kdy tyto objekty prodáváme (zbavujeme se jich).

Milník Exit označuje formální ukončení projektové fáze z pohledu vlastnictví komerční nemovitosti. Tento krok znamená, že nemovitost již není dále držena v rámci aktiv výstavbové divize, ale dochází k jejímu převodu (prodeji nebo internímu transferu). V rámci skupiny CRESTYL rozlišujeme dva základní typy Exitu:

Exit External:

Představuje prodej komerční nemovitosti mimo skupinu Crestyl, typicky směrem k externímu investorovi, fondu nebo jinému subjektu třetí strany. Tento milník je finálním výstupem z pohledu ekonomické realizace projektu a zároveň bodem, kdy Crestyl projekt komerčně ukončuje a přestává jej dále provozovat.

Exit Internal

Označuje interní převod nemovitosti v rámci holdingové struktury, konkrétně z entity CCD (Crestyl Commercial Development) do CCI (Crestyl Commercial Investment). V tomto případě nejde o externí prodej, ale o interní transakci, která odráží přesun z výstavbové do investiční fáze životního cyklu projektu. Crestyl si tak nemovitost ponechává k dlouhodobému provozu a výnosovému využití (např. pronájem).